湖南省人民政府辦公廳

關(guān)于持續推進(jìn)城市更新行動(dòng)的實(shí)施意見(jiàn)

湘政辦發(fā)〔2025〕49號

HNPR—2025—01027

各市州、縣市區人民政府，省政府各廳委、各直屬機構：

為深入貫徹習近平總書(shū)記關(guān)于城市工作的重要論述和中央城市工作會(huì )議精神，認真落實(shí)《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，大力實(shí)施城市更新，經(jīng)省人民政府同意，結合我省實(shí)際，提出如下實(shí)施意見(jiàn)。

一、主要目標

2026年起，全省啟動(dòng)一批城市更新重點(diǎn)片區改造，實(shí)施一批補短板、惠民生、強功能項目。到2030年，城市更新體制機制不斷完善，城市開(kāi)發(fā)建設方式轉型初見(jiàn)成效，安全發(fā)展基礎更加牢固，更加注重以人為本、集約高效、特色發(fā)展、治理投入、統籌協(xié)調，城市內涵式發(fā)展落地顯效，創(chuàng )新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市建設取得重要進(jìn)展。

二、重點(diǎn)任務(wù)

（一）城市韌性提升

1．加強既有建筑改造利用。加快拆除改造D級危險住房，積極穩妥實(shí)施國有土地上C級危險住房和國有企事業(yè)單位非成套住房改造。分類(lèi)分批對存在抗震安全隱患且具備加固價(jià)值的城鎮房屋進(jìn)行抗震加固。實(shí)施城鎮預制板房治理改造行動(dòng)。在符合安全條件的基礎上推動(dòng)建筑功能轉換和混合利用，加強老舊廠(chǎng)房、低效樓宇、傳統商業(yè)設施等存量房屋改造利用。強化建筑保溫材料管理。支持老舊住房自主更新、原拆原建。推廣裝配式建筑與裝配化裝修改造。建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質(zhì)量安全保險制度，完善物業(yè)專(zhuān)項維修資金制度，構建市場(chǎng)化手段保障房屋質(zhì)量安全機制。

2．加強城市基礎設施建設改造。動(dòng)態(tài)排查城市基礎設施風(fēng)險隱患。推進(jìn)地下空間統籌開(kāi)發(fā)和綜合利用。加強地下管線(xiàn)管網(wǎng)建設改造，穩步建設地下綜合管廊，構建管網(wǎng)建設改造協(xié)調機制，推進(jìn)“綜合改一次”，完善長(cháng)效運維管理制度。加強城市供水設施更新改造與第二水源地建設。全面貫徹落實(shí)《湖南省城鎮污水管網(wǎng)建設運行管理若干規定》，推進(jìn)污水處理“廠(chǎng)網(wǎng)一體、按效付費”改革。統籌城市防洪和內澇治理，建立健全聯(lián)排聯(lián)調運行管理模式，加快排水防澇設施建設改造，構建完善的城市防洪排澇體系，提升應急處置能力。強化生活垃圾分類(lèi)管理，推動(dòng)生活垃圾處理設施改造升級，完善建筑垃圾處置和資源化利用設施。適度超前建設公共消防、人防設施等防災工程。推進(jìn)城市綜合交通體系建設，提升城市公共交通支撐服務(wù)能力。推進(jìn)新型城市基礎設施建設，深化建筑信息模型（BIM）技術(shù)應用，實(shí)施城市基礎設施生命線(xiàn)安全工程。

（二）居住品質(zhì)改善

3．推進(jìn)城鎮老舊小區整治改造。更新改造燃氣等老化管線(xiàn)管道、老舊電力設施等，整治消除老舊小區及樓棟內安全隱患，支持有條件的樓棟加裝電梯。整治小區及周邊環(huán)境，完善配套設施，同步完善小區長(cháng)效管理機制。加強片區策劃，推進(jìn)老舊小區、危舊住房及其周邊區域實(shí)施集中連片改造。

4．實(shí)施城中村更新改造。不搞大拆大建，“一村一策”采取拆除新建、整治提升、拆整結合等方式實(shí)施改造，消除安全隱患，提升人居環(huán)境品質(zhì)。加快實(shí)施群眾改造意愿強烈、城市資金能平衡、征收補償方案成熟的城中村改造項目。

5．開(kāi)展完整社區創(chuàng )建。對照完整社區建設標準，推進(jìn)城市社區嵌入式服務(wù)設施建設，完善社區基礎設施、高頻政務(wù)服務(wù)、基本公共服務(wù)設施、便民商業(yè)服務(wù)設施、公共活動(dòng)場(chǎng)地等，打造安全健康、設施完善、管理有序的完整社區。推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈全域先行區建設，到2030年，打造50個(gè)以上品質(zhì)型便民生活圈社區。

（三）公共空間增效

6．推進(jìn)老舊街區改造。推動(dòng)老舊街區提質(zhì)改造、功能轉換、業(yè)態(tài)升級，建設活力街區。推進(jìn)老舊商圈商業(yè)街區更新，優(yōu)化設施、交通、空間等組織布局，引導商文旅體融合發(fā)展，豐富消費場(chǎng)景和業(yè)態(tài)。統籌推動(dòng)老舊火車(chē)站與周邊老舊街區實(shí)施更新改造。

7．推進(jìn)老舊廠(chǎng)區改造。引導通過(guò)市場(chǎng)化方式更新改造老舊廠(chǎng)區，盤(pán)活利用閑置低效廠(chǎng)區、廠(chǎng)房和設施，開(kāi)展工業(yè)遺產(chǎn)保護和利用。

8．推動(dòng)城市功能完善。建立健全多層級、全覆蓋的公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò )，科學(xué)預留相關(guān)設施用地或充分利用存量閑置房屋和低效用地，優(yōu)先補齊教育、文化、衛生、體育等民生領(lǐng)域公共服務(wù)設施短板。推進(jìn)適老化、適兒化改造，發(fā)展普惠托育和多樣化養老服務(wù)，加快公共場(chǎng)所無(wú)障礙環(huán)境建設改造。加快建設年輕人友好省份。推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區和城區設施共享和功能融合。穩步推進(jìn)“平急兩用”公共基礎設施建設，加強臨時(shí)安置、應急物資、急救設備保障，健全醫療應急服務(wù)體系。推動(dòng)消費基礎設施改造升級?？茖W(xué)拓展布局城市公共活動(dòng)和新型公共文化空間。

（四）生態(tài)環(huán)境修復

9．實(shí)施城市生態(tài)修復。一體推進(jìn)治山、治水、治城，建設連續完整的城市生態(tài)基礎設施體系。加快修復受損山體和采礦沉陷區，消除安全隱患。積極推進(jìn)海綿城市建設，鞏固城市黑臭水體治理成效，修復保護城市濕地，推進(jìn)城市生態(tài)清潔小流域建設。不侵占或隨意改變河湖水系，恢復和保持城市水系的自然聯(lián)通和流動(dòng)性，打造親水空間。加強城市生物多樣性保護。開(kāi)展建設用地污染風(fēng)險管控和修復，確保安全再利用。

10．優(yōu)化城市綠地布局。加強城市綠環(huán)綠廊綠楔綠道建設，因地制宜增設社區公園、口袋公園，提高鄉土植物應用水平。鼓勵開(kāi)展立體綠化，推動(dòng)公園綠地開(kāi)放共享。

（五）歷史文化賡續

11．保護傳承城市歷史文化。銜接全國文物普查，開(kāi)展城市文化遺產(chǎn)資源調查。落實(shí)“老城不能再拆”要求，劃定最嚴格保護范圍。開(kāi)展文化遺產(chǎn)影響評價(jià)，建立健全“先調查后建設”“先考古后出讓”的保護前置機制。強化老舊房屋拆除管理，除依法依規實(shí)行“一屋一策”改造維護和使用外，嚴禁以危險住房名義違法違規拆除改造歷史文化街區、傳統村落、文物、歷史建筑。構建以房屋所有權人、使用人為主體的保護實(shí)施機制。推進(jìn)歷史文化街區、不可移動(dòng)文物、歷史建筑修繕，探索適旅化改造等合理利用路徑，強化有效保護和活態(tài)傳承。

12．加強重點(diǎn)地區地段風(fēng)貌管控。貫徹落實(shí)《湖南省城市上空際線(xiàn)管控若干規定》，加強城市景觀(guān)風(fēng)貌管控。不破壞地形地貌、不砍老樹(shù)，不損害古樹(shù)名木及其生長(cháng)環(huán)境。保護具有重要歷史文化價(jià)值的地名，有序清理不規范地名。嚴格管理超大體量公共建筑、超高層建筑。

三、實(shí)施路徑

（一）堅持體檢先行。堅持無(wú)體檢不更新，結合實(shí)際開(kāi)展專(zhuān)項城市體檢，逐步拓展體檢廣度、深度，加強與國土空間規劃體檢評估的銜接。根據體檢結果提出問(wèn)題清單和整治建議清單，作為城市更新工作重點(diǎn)，建立發(fā)現問(wèn)題、解決問(wèn)題、評估效果、鞏固提升的工作路徑。

（二）強化規劃引領(lǐng)。各市州城市更新主管部門(mén)牽頭組織編制本地區城市更新專(zhuān)項規劃，明確規劃目標、重點(diǎn)任務(wù)、片區指引、更新時(shí)序等，將隱患突出、訴求強烈、條件成熟的集中連片區域劃定為城市更新重點(diǎn)片區優(yōu)先實(shí)施。有關(guān)空間管控要求納入詳細規劃，并疊加到國土空間規劃“一張圖”監督實(shí)施，以詳細規劃為依據核發(fā)規劃許可。發(fā)揮城市設計引導作用，建立多層級設計管理體系，明確各尺度核心管控要點(diǎn)。

（三）突出片區統籌。以更新片區為基本單元進(jìn)行片區策劃，統籌推進(jìn)片區內城市更新項目實(shí)施。堅持市場(chǎng)化運作方式和運營(yíng)前置，科學(xué)制定更新片區策劃方案，明確片區功能業(yè)態(tài)、改造內容、更新項目等，劃定實(shí)施范圍，提出制定和調整詳細規劃的要求，明確存量資源盤(pán)活方式和資金籌集方式。

（四）抓好項目實(shí)施。根據更新片區策劃方案要求，制定城市更新項目實(shí)施方案。各市州城市更新主管部門(mén)牽頭進(jìn)行審核并抓好項目?jì)?，建立城市更新項目?jì)鋷?。依托儲備庫科學(xué)確定實(shí)施時(shí)序，制定年度計劃，提前做好項目前期工作并有序實(shí)施。

（五）加強監督管理。城市更新項目應依法辦理施工許可，并納入質(zhì)量安全監督。強化工程質(zhì)量安全和消防安全管理。落實(shí)房屋使用安全主體責任和監管責任，加強房屋安全日常巡查和安全體檢，及時(shí)發(fā)現和處置安全隱患。各相關(guān)部門(mén)按職責分工加強項目全周期管理，按要求開(kāi)展績(jì)效評價(jià)。

（六）推動(dòng)多元參與。充分發(fā)揮街道社區作用，探索社區黨組織領(lǐng)導下的居委會(huì )、業(yè)委會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社會(huì )組織、志愿者、社會(huì )資本協(xié)調運行新模式，調動(dòng)人民群眾參與城市更新的積極性。推進(jìn)城市管理進(jìn)社區和物業(yè)服務(wù)進(jìn)家庭。持續建好用活“湘易辦”，推動(dòng)更多服務(wù)線(xiàn)上辦、掌上辦。鼓勵產(chǎn)權所有人自主更新，支持企業(yè)盤(pán)活閑置低效存量資產(chǎn)，更好發(fā)揮國有資本帶動(dòng)作用。引導經(jīng)營(yíng)主體參與，支持多領(lǐng)域專(zhuān)業(yè)力量和服務(wù)機構參與城市更新。建立省城市更新智庫，引導規劃師、設計師等參與更新改造，健全專(zhuān)家參與公共決策制度。建立健全適應城市更新的建設、運營(yíng)、治理體制機制。加強城市更新社會(huì )風(fēng)險評估、矛盾化解處置、居民參與議事、安全風(fēng)險隱患整改機制建設。

四、支持措施

（一）加強規劃支撐。在充分保障公共安全的條件下，對建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標準、綠地率、機動(dòng)車(chē)停車(chē)位等無(wú)法達到現行標準的，可按不低于現狀條件的原則進(jìn)行更新。為保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實(shí)施的市政基礎設施、公共服務(wù)設施、公共安全設施、“平急兩用”公共基礎設施以及老舊住房原拆原建等項目，在不改變主導用途、不侵害公共利益，對周邊不產(chǎn)生負面影響的前提下，可按法定程序適當優(yōu)化容積率等規劃條件。

（二）完善用地政策。堅持“項目跟著(zhù)規劃走、土地要素跟著(zhù)項目走”，加強用地保障。推動(dòng)土地混合開(kāi)發(fā)利用和用途依法合理轉換，明確用途轉換和兼容使用的正面清單、負面清單和管控要求。在符合規劃且不改變用地主體的條件下，既有建筑用于發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，可享受按原用途、原權利類(lèi)型使用土地的5年（不含建設期）過(guò)渡期政策，過(guò)渡期滿(mǎn)涉及轉讓需辦理用地手續的，除應當收回土地使用權重新出讓的以外，以協(xié)議出讓方式辦理相關(guān)手續，符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥。城市更新項目中不具備單獨建設條件的零星土地，確實(shí)無(wú)法按宗地單獨供地的，可按劃撥或協(xié)議出讓方式供應給相鄰地塊的土地使用權人。對加裝電梯、充電樁（棚）以及利用小區內空地、荒地、綠地、拆除違法建筑騰空土地等建設公共服務(wù)設施和基礎設施的，免予辦理用地手續。

（三）強化產(chǎn)權保障。對城市更新形成的不動(dòng)產(chǎn)，土地和建筑物兼容多種功能且具備分割條件的，可按不同宗地范圍、建筑區域或空間分層辦理分割審批手續和權屬登記，實(shí)行分區分層設權。支持既有建筑不動(dòng)產(chǎn)權人與更新實(shí)施主體依據更新合作和轉讓協(xié)議，依法向不動(dòng)產(chǎn)登記機構共同申請轉移預告登記，待更新完成后辦理正式登記手續。城市更新項目權屬關(guān)系復雜無(wú)法確定實(shí)施主體，但涉及公共利益、公共安全等情況確需更新改造的項目，相關(guān)物業(yè)權利人、利害關(guān)系人無(wú)法協(xié)商一致的，屬地縣市區人民政府可以參照重大行政決策有關(guān)規定確定實(shí)施主體。各市州在保障安全的前提下，妥善解決歷史形成的沒(méi)有合法產(chǎn)權手續的或征而未拆的房屋產(chǎn)權問(wèn)題。

（四）加大資金支持。各地政府要加大財政投入，推進(jìn)相關(guān)資金整合和統籌使用。支持符合條件的項目積極爭取中央預算內投資、超長(cháng)期特別國債、政府專(zhuān)項債等。通過(guò)發(fā)行地方政府專(zhuān)項債券對符合條件的城市更新項目予以支持，嚴禁違法違規舉債融資。完善市場(chǎng)化投融資模式，吸引社會(huì )資本參與城市更新，推動(dòng)符合條件的城市更新項目發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類(lèi)債券等。鼓勵各類(lèi)金融機構在依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的前提下積極參與城市更新，強化信貸支持。推動(dòng)金芙蓉投資基金在城市更新領(lǐng)域發(fā)揮作用。持續落實(shí)好相關(guān)稅收優(yōu)惠減免政策。

（五）優(yōu)化項目審批。在項目不影響周邊利害關(guān)系人合法權益、不改變建筑主體結構、不破壞景觀(guān)環(huán)境、保障公共安全和公共利益的前提下，各市州結合實(shí)際制定土地、規劃審批豁免清單。城市更新項目確實(shí)無(wú)法滿(mǎn)足現行國家工程建設消防技術(shù)標準要求的，應制定科學(xué)合理的技術(shù)方案，由當地主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)，組織工程建設單位、業(yè)主單位、利害相關(guān)人等依法會(huì )商解決，確保滿(mǎn)足消防安全需要。

（六）健全法規標準。研究推動(dòng)出臺湖南省城市更新條例。完善適用于城市更新項目的規劃技術(shù)導則、施工圖審查要點(diǎn)、消防設計審查驗收要點(diǎn)、公眾聚集場(chǎng)所投入使用、營(yíng)業(yè)前消防安全檢查要點(diǎn)等。加強科技創(chuàng )新能力建設，研發(fā)推廣新技術(shù)、新工藝、新材料。

五、組織實(shí)施

各省直有關(guān)部門(mén)、單位要結合職能職責抓好指導實(shí)施，省住房城鄉建設廳要發(fā)揮牽頭作用，會(huì )同有關(guān)部門(mén)加強統籌指導和協(xié)調支持。健全城市管理工作機制。支持建立省、市城市更新產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟和城市更新領(lǐng)域社會(huì )組織。各地要按要求切實(shí)履行責任，構建市級統籌、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、分級落實(shí)的工作格局，加強政策統籌，強化資金等保障，穩妥有序實(shí)施城市更新行動(dòng)，力戒形式主義，杜絕搞“花架子”，嚴禁新增隱性債務(wù)，嚴防地方政府債務(wù)風(fēng)險。

本實(shí)施意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

湖南省人民政府辦公廳